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标题: 北京商住留下一条活路！买了商住房未来怎么办？住建委有准信儿了！ [打印本页]
作者: 和群    时间: 2017-5-25 23:12
标题: 北京商住留下一条活路！买了商住房未来怎么办？住建委有准信儿了！
转自微信公众号：金融大爆点
5月23日，针对3月26日住建委等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，北京市住建委作出几点具体解释，政策执行前完成网签的商办类项目可保持现有设施。


1已购商办房可租也可售
5月23日，京房字从权威渠道获悉，目前北京市“326”政策执行口径已经确定，对商住的相关处理政策也已明确。“严格执行‘326’政策、兼顾购房者合理利益”是此次执行口径确定的大原则。

简单来说，就是“326”政策的红线是不能越的，但一些已购房人群的合理利益，这次也得到了兼顾。

第一条：在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。

其实，“326”政策中，从来也没有说过已经购买的商办要拆除现有设施。这次口径明确了，正规已网签购买的在途商办类项目，都不会要求开发商拆除上下水等设施。

至于购房者已经买到手、甚至已经入住的商办类房屋，政府就更不会去您的房子里拆除卫生间、上下水了。

第二条：已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

同样，“326”政策只是限定的已购商办类房屋再销售的人群。对于商办类房屋的出租并没有过限制。也就是说，已经购买的商办类房屋，出租不受限制，可以租给企业、单位，也可以租给个人。愿意租给谁干什么，房主自己决定，只要不是违法的用途、不拆改房屋结构就行。


但已购商办的出售，仍然要符合“326”政策的要求。即如出售给个人，个人购买应当符合两个条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

第三条：中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

其实“326”政策发布后，政府也并没有禁止过中介代理商办房屋的出租、出售。其实想一想就知道，中介如果正常出租或出售商办用作商业、办公的，政府有什么理由去禁止呢。

事实上，中介机构都是规避自身风险，而临时回避了商办类房屋出租、出售的代理。此次口径明确后，中介机构应该会放心去代理商办类房屋的出租、出售了（前提是不宣传居住）。

从这里可以看出，其实商办类购房者最近提出的担心，比如会拆除上下水、不让出租了等等，本身就不是“326”政策规定的，一个原因可能是自己吓自己，还有一个原因可能是有人故意吓大家，以达成某种目的。

执行口径就是这三条，专家认为，商办类房屋虽然本身并不是居住属性，但鉴于部分商办类房屋的购房者，购买后确实已经住进去了。所以这次执行口径对于这些购房者的利益还是照顾了。

换句话说，已购的商办类房屋不会拆除那些居住设施，出租的话也不会限制不让租给个人，也就是说以前怎么用，现在还是怎么用，没有改变。



2商住市场彻底冰冻
目前，楼市的减法已经做到极致，限购、限贷、限价、限售、限商，调控全面进入“五限”时代，本轮调控政策影响最大的就是商住市场，其中北京与上海的受到的影响最大。
据中原地产研究中心统计数据显示，326北京商办项目调控后接近2个月时间内，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交量跌幅99.9%，市场接近0成交。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击力度非常明显，目前整体市场已经全面冰冻。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，特别是在今年调控前，商住签约量接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近0成交。

从数据看，热点成交项目主要有，世界侨商中心有一整栋的超过400套写字楼签约、光大新北京中心、富力运河十号有部分商务公寓，剔除这些通州项目，整体实际市场上，成交量接近于零，成交量暴跌99.9%，全面冰冻。

不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类地块也出现了明显的退烧，商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是多年未出现的流标现象再次出现。

3商改住房产何去何从
易居研究院智库中心研究总监严跃进进行点评，北京此次出台类似说明，实际上也说明过去的政策相对粗糙，并非细则，所以形成了很多疑虑，也是为了让当前的商住政策更具有可操作性，尤其是一些已经入住的商住项目，通过此类说明，对于后续住房交易和持有等会有一个较为积极的管制作用和引导作用。

政策第一点认为对于当前已经有过实际成交的商办项目，可以采取保留设施的规定，这样做也是为了防范模棱两可的做法出现，比如说严格来说，部分设施是违规的，但是因为里面或有业主已经入住，或者设施本身已经投入了一些成本，所以类似设施保留的做法也是为了尽量使得此类项目顺利过渡，防范各类扯皮。

政策第二点认为已经购买的商办类项目，可以采取出租的方式，因为提到了没有明确出租对象，所以可以理解为出租给个人的表述，这其实是相对有所宽松，但也和近期的租赁市场的政策是吻合的。但对于销售，则还是守住了原有的政策底线，即销售个人可以，但个人需要满足以前3月26日的限购政策。

不过从实际情况看，其实也不太会有人会去认购此类商办项目了，毕竟流动性已经很糟糕了，所以出租反而是最好的出口。


政策第三点认为中介后续依然可以代理此类业务，但不允许涉及到居住等含义。这句的表述是带有规劝性的，即不要误导购房者。当然实际情况是，购房者对于此类产品当前的政策内容其实也是有一定的了解，所以中介本身各类误导的意义也已经不大了，而中介的受规范更多的是要配合当前楼市管控思路和导向，不随意散布虚假信息和做违规销售。

长期以来，北京市一直对商业、办公类项目违规该居住用途的行为进行管控和风险提示。从2011年期，相关部门曾经出台了多个文件，规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为，防止变相“商改住”。

据了解，最近这五六年里，北京相关部门下发的关于防止变相“商改住”的文件至少就有四五个。同时，在市住建委官网上，对于新批准销售的商业办公类项目，也会向购房人提示购买的风险。


以这张截图为例，上半部分就提示了购买商住的5大风险。


另外，在网签合同的明显位置，也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示。


那为什么还会出现违规商改住？一些人说是政府验收不力，既然商住不能游单独卫生间，竣工验收的时候为什么通过了？

但其实是这样的，开发商在验收时，会按照原规划来验收，猫腻则在验收完成了之后。开发商在销售时，通过组织购房人与第三方签订装修改造协议，在竣工验收后，违规对房屋进行改造。在装修这个环节，将卫生间、上下水等做进去，商办的房子也摇身变为“商住”。

所以说，商改住并不是以前不管现在才管，而是一直都在管，只是近期更加严格了。

综合整理自凤凰财经、京房宇、中国经济网、京华时报、新浪财经等。






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