【转载&汇总】如何成立业委会:业委会成立条件、程序、障碍及法律依据等等

山后

凯盛居民 发表于 2012-4-10 23:31
向山后和七姐咨询下，业主委员会能不能业主们集体掏钱请个专职的（懂得业委会工作的）人负责？

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
　　（一） 具有完全民事行为能力；
　　（二） 遵守国家有关法律、法规；
　　（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
　　（五） 具有一定的组织能力；
　　（六） 具备必要的工作时间。
　　业主委员会委员必须符合下列条件
1．是本物业管理区域内业主；
　　2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；
　　3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；
　　4．品行端正无劣迹；
　　5．热心公益事业。

雾中行走

看来只能是2年后才能成立了？那大家交的那些物业费啊各种钱还是要到开发商的腰包里了？？

加糖咖啡

山后老兄好尽力啊！坚决支持！

凯盛居民

向山后和七姐咨询下，业主委员会能不能业主们集体掏钱请个专职的（懂得业委会工作的）人负责？

五月

是不是贷款买房的都不算是真正的业主呢，产权证在银行做抵押的话，业主会是银行；没卖出去的房子业主是开发商吗？这些比例的真实数据从何而来的？

清风77

上庄目前买房都都不够一半的。只能两年（应该距现在是四年）之后了。

山后

附录1：相关法律规定汇总

物业管理条例

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

建设部关于印发《业主大会规程》的通知

第五条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

第六条　筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

山后

成立业委会的注意事项：

1、筹备组成立是关键环节，业委会委员候选人的确定、首次业主大会召开形式、业主代表的产生都是筹备组决定的。就是说，成立业委会的所有实质性事项都是筹备组操作的，业主大会只是个确认程序。

2、业委会成立经常是个利益之争，各个环节都可能受到各种利益体的不正当影响，行政主导模式下事情变得更加复杂和诡异。业主必须团结一致，有理有利，寸土必争，才能选举出真正自己利益的代言人。

3、在房屋没有售完的话，开发商也是业主，也有权参与筹备和投票，此时应对其投票权进行限制，依上海市房地局规定，单个业主投票权不能超过30%。

4、即使涉及到自己的切身利益，但总是有至少四成的业主对成立业委会毫不关心，永远也不要指望他们能到场参与业主大会会议，这给部分人操纵选举留下了空间。为了能凝聚这部分人的力量，会议形式以书面征求意见较为有利。

山后

成立业委会的障碍：

1、物业公司一般对成立业委会的行动很反感。一方面，如果没有业委会，没人可以炒掉它，小区成为物业的自留地。而成立业委会的原因，经常是因为业主不想再忍受物业公司的蛮横服务，业委会的成立意味着解聘物业。另一方面，有组织的业主更有筹码和力量提出更高的要求。

2、政府机关的阻力。业委会成立的相关法规有一个很别扭的问题。成立业委会本来是全体业主的事情，是业主行使私有产权的延伸，应该由业主自主决定。但目前却是行政挂帅，从程序到内容都被政府部门掌控。但政府部门在这件事情上即无动力又缺监督，加上个别情况下被物业公司等利益团体勾引诱惑，因此成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公都由此而生。甄律师在代理小区业主成立业委会的案例中，大多数遇到的不是来自政府的协助而是租碍。

3、法律法规的缺失。成立业委会的相关法规效力级别较低，并且也不完善，实践操作的一些问题经常找不到法律答案。

4、众多业主各有各的想法，协调起来也有很大难度。