打擦边球售房规避监管 北京部分商办项目“暗度陈仓

和群

转自人民网房产

      近年来，随着住建部门加大力度整治房地产市场乱象，市场违规销售行为已大有改观。但人民网记者调查发现，一些开发商仍存在变相违规销售、曲线逃避监管等问题。

尤其时值北京商办限购政策实施2周年，部分商办项目仍通过代办空壳公司、提前注册公司资质后将法人变更为购房客、与不具资质消费者草签合同等方式“走样”卖房，违背调控初衷，使购房人面临链式风险。

社保未满却先草签合同

近日，记者以购房人身份走进位于通州区滨河中路与通胡大街交叉口的某项目售楼处，销售人员介绍其主力户型是77-111平方米的精装两居及三居商务型公寓，可以以符合北京购房资质的个人名义购买，且首付50%即可。销售人员还表示：“买我们项目的，多数是用来投资，看好通州未来的发展。”

该项目正在建设中。（人民网孔海丽 摄）

但当记者问到，在本市连续缴纳社保未满5年如何处理时，销售人员给出了这样的回答：“如果只差一年社保了，可以先草签合同，您正常交款，等社保够了以后再网签，我们之前有部分客户都是这么做的。”

对于此类行为，北京市住建委工作人员在与记者的通话中表示：“我们只认可符合相关要求的交易，这样操作，购房人需要承担的风险较大，应审慎辨别。”

北京隆安律师事务所房产律师马玉珍律师分析认为，这样的操作对于购房人来说风险较高，在房屋正式交易之前，缴纳的购房款无法真正锁定房源，十分考验开发商信用。而且一旦履约失败，双方草签合同对于违约的限定如果不够详细，或开发商返还资金不顺畅，容易造成房屋与资金的双向损失。

就此类打政策擦边球的做法，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也表示，开发商规避限购政策，扰乱了市场秩序，加大了房地产市场风险，为一些投机者提供了机会，不利于“房住不炒”定位的实现，也不利于房地产市场的平稳健康发展。

未获预售证变相售卖导致交房难题

百万购房款交出去4年，北京市石景山区京西景园项目的80多家底商业主，依然在开发商的“变相无证销售”迷局中两手空空，其中，关于双方签订的《定制开发协议》，责任认定引起了争议。

公开信息显示，京西景园的项目开发公司为北京京西景荣置业有限公司，该公司为绿地集团绝对控股子公司。

“2015年5月起，我们每家都陆续交了一二百万的购房款，当时销售人员承诺2015年底交房，4年过去了，还是拿不到房子。”京西景园业主林巧巧和她的“准邻居”们告诉记者，他们从销售人员及北京住建委备案信息等渠道得知，这些底商并没有拿到预售证，房子建成以后也没有办理不动产权证，导致无法网签交房。

尚未交付的京西景园底商。（人民网孔海丽 摄）

人民网记者走访发现，目前京西景园的两限房都已经交付给住户，但项目售出的底商却在空置中。石景山区住建委工作人员在电话中确认，京西景园的底商不具备销售许可，目前为现房状态，如果要移交，需先办理不动产权证，再申请现房销售备案。

对此，绿地集团京津冀事业部回复记者称，该项目2015年以定制开发形式出售底商，于2017年9月13日完成竣工备案，商业预计交付时间为2017年11月30日，但由于2017年9月1日政府出台保障房项目商业新政，故需完成配套移交后方可进行后续流程：实测备案-实预测对应-竣工调整-地价款核实函-权籍调查-大产证-转现-小产证等一系列手续，项目配套用房较多，手续繁琐复杂，移交手续进展较慢，对转现及交房产生较严重影响。目前已办理至权籍调查阶段。

同样以定制开发形式销售未获取预售证商办物业的情况，发生在距离京西景园8公里外的绿地环球文化金融城项目，该项目同为北京京西景荣置业有限公司开发建设。

购房人甄成安向记者展示了90多户维权业主的部分《定制开发协议》，协议显示签订时间为2015年7月，但北京市住建委官网信息显示，绿地环球文化金融城项目获取预售许可证均为2015年11月及之后，且甄成安2016年7月购买的3号楼地下商业，并不在预售之列。

部分购房人与北京京西景荣置业有限公司签订的《定制开发协议》。（购房人供图）

住建委相关工作人员也确认了业主们维权的房屋在交款之时并未获得预售证。绿地方面则在回应中表示，与购房人签订的《定制开发协议》不作为销售依据。

协议内容显示，购房人向开发商交纳相应的保证金，该部分款项后期将转化为房款金额，每份定制开发协议均约定了房屋交付时间。上述2015年7月签订的协议，约定房屋交付时间为2017年6月30日。

对于违规销售行为的界定，住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》指出，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

2018年6月，住建部协同七部委再次强调，房地产开发企业在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用属于违法违规行为。

马玉珍分析指出：“《定制开发协议》是开发商为了规避没有取得预售许可证售房而导致合同无效的一种新销售手段，属于打了法律的擦边球。”他表示，协议内容虽然绕开了预售许可的相关规定，但的确是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，是一种预约合同。

他进一步指出，如果纠纷房屋不具备房屋过户的履行条件，业主可以根据合同条款解除该《定制开发协议》，并要求开发商承担违约责任。如果违约金低于实际损失的，可以要求增加违约金数额（开发商对于无法过户知情，应当承担相应的缔约过失责任）。

马玉珍提醒消费者，购房时一定要看项目是否五证齐全，项目立项是否一致，研判开发商的资质，信誉，口碑，防风险能力等。同时要关注国家出台的有关政策，切勿片面听信销售人员的花言巧语。

“同时还要详细查看合同条款，甄别是否存在变相规避法律的销售模式和条款。不签订正规销售合同就不要大笔交款，否则面临的违约情况将是复杂高风险的。”马玉珍表示。

代办公司规避购房资质问题

2017年3月26日，北京市出台的商办项目新政禁止在建在售商办项目出售给个人。此次限购政策强化了商办项目的办公属性，严控购买资格，使得北京商办市场热度迅速冷却，投资属性弱化。

不过，一些在售商办项目仍以“打擦边球”的方式规避监管，市场上出现了开发商代办公司资质的做法，部分项目甚至提前注册好一批公司，最终通过变更法定代表人，为购房人避开限购要求。

“好多客户都是通过注册新公司获得购房资格的，我们采发部门有专门负责这个事情的团队，费用在1万元左右。”绿地环球文化金融城售楼处销售人员告诉记者，该项目尚未售出的房源可以接受分期，首付50%以后，剩余房款在1年内交齐即可。

实际上，这种操作方式在限购之后的北京商办市场多有发生。通州富力运河十号、富华置地世界侨商中心、朝北8080等项目，均在记者早些时候的走访中承诺有办理公司资质的渠道推荐：“代办公司与开发商多个项目存在合作关系，注册公司大约需要20天左右。”

房地产代理机构居理新房的多位购房咨询师则告诉记者，现在仍有商办房在售的开发商，普遍都有办理公司资质的渠道。

一位咨询师还给记者算了一笔账，以公司身份购买商办房的维护成本包括：每年都需要缴纳3600元的税务申报款、总房款0.84%的房产税和土地使用税、最低额度为3500元*12*1.7%的残疾人就业保障金。若将其转手出售，还需缴纳房款增值部分6%的增值税、公司市值差额20%的个人所得税。以一套200万元的商办房为例，若5年后区域指导价为300万元，持有与转让需要付出的成本为36.27万元。

另一种规避限购的手段则是变更提前注册好的公司法定代表人。记者以购房者身份向居理新房咨询师问及房山区首开熙悦湾购房事宜时，对方表示“像首开熙悦湾这个项目，他们已经帮您把公司办理好了，每套房子挂在不同的公司名下，通过对公司进行法定代表人变更，对应的房子也将归入购房人名下。”随后，首开熙悦湾售楼处的销售人员也向记者证实了这一说法。

对此，记者致电负责熙悦湾项目销售的首开仁信房山公司相关负责人，该负责人回应称熙悦湾项目的销售网签工作已经完成，项目目前存在的销售行为与首开股份无关，此前曾有非首开人员打着首开的名义违规卖熙悦湾房子。

不过，上述居理新房咨询师及售楼处销售人员均向记者表示，从他们的渠道购买熙悦湾房子是必须要与首开签合同的。

北京京润律师事务所主任张志同提醒，以企业资格购买、持有和转让商办物业，需要承担显著高于个人购买时需要承担的税费成本，而且转让商办物业也需保证对方具有公司资质，导致出售难题，购房人要注意算总账。

北京市一家大型房企营销经理向记者表示，“此类做法的风险还在于政府是否会对购房人的企业资质进行核准和长期监管，毕竟商办项目商业属性的红线不可逾越。”（文中涉及业主均为化名）