【解析】之前备受冷落的北京限竞房 怎么又开始变成了“日光盘”的香饽饽了？

山后

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目前北京房地产市场上，除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外，绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。

中房报见习记者 田傲云丨北京报道
保障房缺失的时候，人们没有选择，都被逼进了商品房市场。现在，限竞房给了他们一丝希望。
“3月份我卖了10套限竞房，4月份应该会更好。”北京丰台一家新房代理机构的销售人员说。他告诉中国房地产报记者，“现在看房的人是真的多了，还有很多‘90后’也开始买房了，他们选择限竞房，主要是看中价格更便宜，对于资金不充裕的刚需人群来说，性价比还是不错的。”
4月2日，北京西城天铸售楼处，一位有购房意向的王先生告诉记者，此前他并没想过买房，但是从去年开始，身边越来越多的同龄人陆续开始买房，他突然意识到自己就要30岁了，是该买套房子了。王先生此后看过不少楼盘，但大多数限竞房都在五环外，好不容易看上的这个项目，又担心太抢手了。“根本抢不到，听说二期要开盘了，现在可以先登记，我就过来看看。”
中国房地产报记者了解到，西城天铸地块是北京“限房价，竞地价”土地。根据政府方面规定，西城天铸限售均价为77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米。单看价格不低，但与同一区域内的新房项目每平方米动辄10万元以上的价格相比，还是很诱人。
中原地产首席分析师张大伟表示，限竞房市场分化非常明显，部分位置优质的项目，去化接近90％，而大部分项目，去年入市以来，去化依然不足40％。
据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，66期预售证，提供商品房住宅限竞房30146套，只网签了7631套，按照面积计算网签比例，80.3万平方米，只签约了22.2%。整体看，所有项目入市的实际销售的平均签约数量不足40%。
人气与销量有所回升
限竞房是2016年下半年，北京为抑制土地市场的热度，推出“限房价、竞地价”土地出让模式的新产品，这种地块对房屋均价进行事前限定，且购买后5年不得出售。
但是，2018年下半年，众多限竞房入市后，除了个别楼盘热销，大部分都面临着去化问题。数据显示，2018年北京新房市场限竞房总成交4530套，入市去化率为24%，整盘去化率仅为11%。截至2018年底，限价商品房库存量2万套，去化周期3年左右。
反转发生在进入2019年后。据中原地产研究中心统计数据显示，今年第一季度，北京普通住宅市场成交最好的10个项目中，限竞房占据8个席位，其中丰台区的西城天铸限竞房以19.56亿元的成交额，问鼎今年一季度北京新房成交市场排行榜首位，共成交246套，套均795万元。
近日，中国房地产报记者接连走访了朝阳、海淀、丰台、房山等区域的多个限竞房项目。
前述王先生告诉中国房地产报记者，虽然首付能力有限，但还是希望尽量能住得离市里近一点。“主要看中西城天铸的地理位置，而且交通方便，虽然户型是差了点，但好歹是在市里，价格也还能接受。”
上述销售人员告诉记者，在北京市场，除了像王先生这样的刚需者，也有一部分人会选择购买远郊的房子用来养老，“如万科七橡树，虽然离市中心比较远，但是价格便宜，每平方米2.2万元，周围景区环抱。”
有的吃肉，有的喝汤
“橡树澜湾一期的房子几乎秒光，就一天！”3月27日，记者走访位于西四环附近的橡树澜湾限竞房项目时，一位项目销售经理告诉记者。
一天就秒光？现在限竞房的市场行情，已经如此火爆了么？
对记者的疑问，这位销售经理称，3月25日19点，橡树澜湾首期开盘，千组购房家庭现场手机选房，575套房源几乎秒光，其中最抢手的是90平方米三居户型，最终去化率达到了97.4%，只剩下15套房源，销售额总计约为28.8亿元。
不仅橡树澜湾这一个项目热销，根据中国房地产报记者连日的走访，发现同样位于西四环的国风长安，因为其地段较好，2月18日开盘当天去化85%。位置较偏的海淀山后的山屿湖虽然在五环外，但由于地处海淀，吸引了不少在海淀工作的年轻人，项目在3月18日开盘当天，推出的192套房源已经销售一空。
尽管市场回暖，但记者也注意到楼盘之间的分化正在加剧。对于个体差异化巨大的限竞房来说，市场回暖只是“助燃剂”，同为限竞房却不同命的故事，仍然比比皆是。
北京限竞房入市速度最快的区域之一大兴，虽然前有全市首个入市的限竞房项目瀛海府，以一个半小时卖光194套房源，但大兴第二个入市的限竞房首开保利熙悦林语项目，4000余套房源，2018年仅网签了72套。
位于房山的旭辉城限竞房项目，入市已有9个多月，这个项目的情况更能代表市场中部分去化难的限竞房处境，例如小片区供应过于集中，远超出了区域的需求承载能力；同质化现象明显；地理位置偏远等。
4月2日，记者走访了2018年6月开盘的房山旭辉城限竞房现场，其销售人员告诉记者，旭辉城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三种户型，到目前共卖出110余套房。
合硕机构首席分析师郭毅分析称，目前北京房地产市场上，除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外，绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。“有些项目开盘认购量还可以，但在转签约时，不少购房者冷静之后选择了退房，客户流失比例很大。在这种背景之下，开发商要么采取价格手段促销，要么在产品上做加法。”
流程编辑：刘凯
审读：戴士潮