只租给创客的公租房：想入住先“路演” 租金减半

和群

转自腾讯新闻  中国经济周刊
     想入住，先“路演”，租金减半
只租给创客的公租房
建在北京海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇是北京第二批在集体建设用地上建起的公租房小区，它的另一个“身份”是全国迄今唯一一处只以初创企业的创客为配租对象的公租房。

中关村创客小镇 《中国经济周刊》摄影记者 胡巍 摄
“我把创客小镇看成是集体经济的4.0版本，希望集体经济能纳入产业革命的浪潮之中。”中关村创客小镇首席执行官胡堃对《中国经济周刊》记者说。
创客小镇于2017年1月迎来第一批入住的创客，到2018年2月1日，已与10余家孵化器达成合作关系，实际配租公寓1990套，达到总套数2772套的70%以上。在18.49万平方米的一期建成面积内，还包括2.2万平方米的众创空间，设有孵化办公区、集中办公区、功能展示区、创客工场区四大区域。
与351地块一路之隔的水岸家园为东埠头村的回迁房小区，其在2017年11月一居室的房租价格为每月3000元左右，而创客小镇的两居室户型仅为每月3000余元，入住的创业团队还可享受50%租金减免，也就是说一套两居室每月只需要1000余元便可租得。建成空间内有零居(开间)、一室一厅和两室一厅三种户型，与市场上简装或基本无装修的公寓不同，房屋全部提供精装修，共8个精装主题，还配齐了家具和家电，可“拎包入住”。记者在实地走访中发现，小区的布局也堪称“精装修”，建筑的外墙、小区道路，甚至井盖都被喷绘所覆盖。
得益于北京对保障性住房的大力推动，创客们才得以享受如此形式的公租房。“海淀区政府在2015年通过测算得出结论，保障性住房的供给数量基本可以满足需求，在351地块上建设的这部分公租房完全可以定向配租给某一部分特殊人群，以创客小镇的方式出现，助力温泉镇对新经济产业的打造。”北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉记者。
以每个员工上下班通勤需花两个小时计算，一个拥有8人的初创团队入住创客小镇之后每日就可以省下16个小时的时间，精明的创客们心里十分清楚这笔账，再加上低租金，中关村创客小镇一开业便吸引了人们的关注，然而获得入住资格却并不是一件简单的事。
入住门槛：团队需要“路演”
想以每月1000余元的低廉价格入住创客小镇，创业团队要过几道关：首先要审核申请人的创业团队，“门槛并不高，首先是公司注册地要在北京市海淀区，此外为保证公司处于初创阶段，注册时间不能超过5年。”胡堃告诉《中国经济周刊》记者，虽然“入局”的门槛不高，但复审环节的“路演”会刷掉很多团队。
据了解，“路演”环节十分严格，创客小镇委托投资人、创业导师和技术专家组成的评委对申请入住团队的“路演”进行打分，总得分在80以上的团队才能获得入住资格。吴杏红告诉记者，评委的标准首先是考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的“6+1”产业方向，即移动互联网和下一代互联网、导航和位置服务、集成电路设计等战略性新兴产业，创业领域符合这几个大类的创业团队在这一标准的筛选中可以获得通过；另外还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途。
第二轮筛选则比较简单，团队中的申请人只要在北京名下无房便可入住。值得注意的是，在此轮筛选中，户籍并不是限定条件，也就是说，京籍与非京籍申请人都可在合规前提下入住。
创客小镇是为创客提供的特殊公租房，本质上与其他公租房无异，还是只在符合条件的被保障者群体内流动，有正常的退出机制。胡堃告诉记者，入住创客的资质每年一审，达不到标准的团队会被请走，有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了。此外，孵化成功并已发展至一定规模的企业及建立时间超过5年的创业团队会以从小镇“毕业”的形式退出。

中关村创客小镇的一场年会正在彩排 《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

小镇内创客子女的上学问题也得到了重视，小镇内公建配套的建筑中有一所幼儿园，周边小学也为创客们的子女提供了入学名额。此外，公建配套建筑中还有咖啡馆、超市等生活设施，创客们不需要从市郊的各个“睡城”中花多则两三个小时的通勤时间到达办公地点，工作效率瞬间提高。“至少在初创阶段，我们有了一个基本完整的家。”入住创客小镇的一位创客对《中国经济周刊》记者说，小镇将两居室户型优先配租给带小孩的创业者，作为一个“北漂”，他在相当长的一段时间内会有一个完整的家。
“约局”：创客小镇里的产业集群效应
将创业者集中于一处的创客小镇，除了将办公、居住和生活结合在一起，以集约化的生产方式提高效率外，另一个作用是促进产业集群效应的达成。
以集群效应为卖点的创业服务机构不少，最著名的是优客工场和洪泰空间，但这类商业模式都是以联合办公空间为雏形，灵感取自于美国的WeWork，创客小镇则是在“合作+办公”的基础上变为“合作+办公+公寓”，上班时间创业，休息和下班时间可以通过“约局”等社交活动寻找志同道合的创业者，特别是有机会找到处在同一产业链上下游的其他创业团队，浓厚的创业氛围也是小镇吸引各路创客纷纷来投的另一原因。
据了解，目前与中关村创客小镇达成合作关系的有近百位创业导师，16家投资机构和50家科技服务企业，在企业办公、科创支撑、生活保障等方面为创业团队提供11大类、61种专业服务，这又为尚属初创阶段的创业者省去了不少成本。“约局”和“创派对”都是创客间的社交活动，类似于创业者之间进行交流的沙龙，此类活动每周都有，“周周有小活动，月月有大活动。”某移动互联网领域的创业团队负责人曾在“约局”中有过长达4个小时的创业体验分享，她的公司因为一场交流活动，得到了一笔600万元的融资。值得注意的是，这位负责人彼时还没有入住创客小镇，倒是她的团队中有几位员工入住了小镇，也就是说，创客小镇的社交活动并不局限于入住的创客。“我现在也在申请入住小镇，希望能和更多的创客成为邻居。”
《中国经济周刊》 记者 银昕北京报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第7、8期)