北京将出台法规调控房租 刘淇：乱就乱在中介

山后

新京报

北京市将形成以出租房为主的房屋供应体系，并出台政策管理出租房。昨日，在北京团分组讨论“十二五”规划纲要草案时，全国人大代表、北京市委书记刘淇表示，今后北京出租房比例将达到全部住房的60%，政府还将出台法规调控房屋租金。
　　不赞同年轻人举债买房
　　刘淇说，住房问题对民生是很大的事，要让群众“住有所居”，但不赞同年轻人举债买房，“大学刚毕业就勒紧裤腰带，向父母、亲戚朋友借钱购房，不符合消费习惯。”刘淇表示，要鼓励市民先租后买，并建议可以先租个小房，结婚时换租大一点的，等到了四五十岁有了一定成就再买房。
　　刘淇透露，北京今后要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例将占到全部住房的60%。他举例说，在瑞典等国家的首都，出租房比例都占到了全部住房的40%至50%。
　　政府要掌握一些中介渠道
　　确定“以租为主”的供应体系后，北京市政府将加强对出租房的管理，包括房源保证、制度建设。
　　刘淇说，北京市政府正在研究上述问题，要保证出租房房源，就要形成政府、集体为主，社会投资为辅的出租房建设，并保证公租房来源。
　　对于代表们热议的北京近日房租大幅上涨的现象，刘淇认为，虽然房租涨跌是市场行为，但是不能由着房东涨价。他说，在出租房租金管理上，政府要有法规和管理政策，应该对出租房租金进行宏观调控。
　　刘淇与在场代表们讨论时，指出在一些情况下，出租房租金“乱就乱在中介”，在找房子过程中，中介收取一大笔中介费，房东反而没得到多少房租。对此，刘淇表示，政府在拥有一定房源后，还要掌握一些中介渠道，不许非法、无序的中介组织存在。

山后

声音

　　【中介】

　　市场影响要看公租房数量

　　就北京提出的要形成以出租房为主的供应体系，昨日，中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，对于住宅销售和租赁市场的影响，要看公租房最终实际供应量。当公租房总体或在一定区域内达到较高的量时，就会影响到商品住宅购买需求和租赁需求。

　　而就政府要调控租金，有业内人士认为，相对于销售市场，租赁市场的个性化更强。政府如何调控、如何影响到个体的房东，有待观察。有关人士推测，政府可能会通过给入市的公租房确定较低租价或收购商品房低价出租，来调控租金。

　　【房东】

　　“政府不会替我定价”

　　市民郑先生手中有两套房在出租，分别位于国贸区域和芍药居区域。对于政府要调控租金，郑先生认为短期之内还不可能。

　　“不知道政府怎么调控？”郑先生认为，租赁市场同样由供求关系来决定，要租房的人多，租金自然就高，否则只能是有价无市，“价格取决于市场，政府不会替我定价。”

　　被问及是否担心大量公租房上市会影响租客数量时，郑先生称，公租房比较集中的区域更容易受到影响，而自己的房子在城市核心区，“没听说有什么公租房，不担心。”

山后

【租房人】

　　期待靠近地铁的公租房

　　刘小姐现在在东三环和同事合租一个不到60平米的两居，自己承担1700元。刘小姐说，虽然感觉现在的租金有些贵，但很看重东三环便利的交通。

　　对于公租房，刘小姐认为，现在不少保障房都在比较偏远的地方，对于工薪阶层上下班并不方便。不仅路上要花大量时间，偶尔遇到特别情况，打车也很贵。

　　刘小姐说，如果能有大量合适的公租房靠近地铁，交通便利，价格优惠，肯定会对年轻人有吸引力。

山后

《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

　　住宅租赁价格，这个一直被简称为“房租”的消费价格指数，在全国房地产调控政策不断推进中被层层推高。如今，它已经和房价一样，成为中国住宅市场“刚需”们诟病的要素之一。

　新国八条之后，全国大中城市都开始落实具体政策，以遏制房地产投资和投机需求为主要思路。比如，北京要求非本市户籍居民家庭，要连续5年以上在本市缴纳社保或个税才能购房。政策也影响到了一些正常、合理的住房购买需求，不少人只有选择继续租赁住房留在北京。

　　可是，进入2011年以来，租房者在与房东关于租赁价格的谈判桌上占尽劣势。根据2月15日国家统计局发布的1月份CPI数据，居住类价格同比上涨6.8%，其中，住房租金价格上涨7.1%。

　　那么，在北京等热点城市中，推动房屋租金价格上涨的背后都有哪些力量？

　　不可避免的“新政心理”

　　其实，在北京“限购令”发出之前，新国八条便已经让北京等一线城市的房东受到心理影响房租要提高了。

　　《中国经济周刊》记者在“限购令”出台之后走访了北京多家房地产中介机构，来自这些中介机构的观点认为，“限购令”将直接增大租赁市场的需求量，而目前有效的供给却远远不足。“所以，北京的房租价格排除规律性的增长因素外，"限购"成为直接的重要推动力。”一位中介机构人士对记者说。

　　“最近我了解到北京的房租都在上涨，而且有两个中介也都打电话建议我提高租金价格。”记者的房东在年前便给出了将要提高房租的理由。尽管这位房屋持有人居住在湖南，但她亦随时关注着一千多公里外北京的房租价格变动。

　　她认为，时刻关注自己持有的资产价格变化是“再平常”不过的事情，“因为这直接关系到我的月收入”。

　　这位房屋出租人承认，新国八条以及北京限购政策都对其提高租金产生明显的“心理预期效果”。她说：“谁都知道，北京房子少，人多，房租自然会涨。”

　　除了新政给房屋持有人带来的“心理预期”，中介公司也会建议房屋持有人在现有租赁合同到期后重新寻找租客，并提高租金价格。中介公司再转接一次便能从租房人处赚取一次中介费用，大约是一个月的租金。市场认为中介公司在其中发挥的“抬高”作用也不能忽视。

　　CPI与房租互推上扬

　　房租，并非上升通道中的唯一选手。而且，房租与物价之间的关系越来越呈现出相互推动的作用。

　　2月15日，国家统计局发布1月份CPI数据显示，居民消费价格总水平同比上涨4.9%。在随后的2月28日，国家发改委主任张平在北京对上述数据阐释称，今年 1月份居民消费物价指数(CPI)涨幅低于社会预期，2月份有望继续回落。

　　有投资银行分析师发布公开报告认为，预计2月份食品价格环比上升0.5～1个百分点，鉴于CPI构成权重调整之后非食品权重增加，而近期以住房租金为主的非食品价格上涨幅度较大，预计非食品价格涨幅可能进一步扩大，大约在3%左右。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受《中国经济周刊》采访时表示，房屋持有人能够敏感察觉到房租收入与物价之间的比例关系。“当房东感觉到房租收入不足以维持其生活舒适性的时候，自然会提高房租。”

　　链家地产副总裁林倩亦认为，在物价和房价都不断上升的前提下，房租自然有上涨的动力。

　　与此同时，随着CPI数据中包括居住类在内的非食品权重增加，房租上涨，也成为CPI上扬的因素之一。

　　租房市场的结构性失衡

　　一份来自21世纪不动产的监测认为，2010年，北京市一居室租金全年均价2570元/月，二居室4085元/月，三居室5503元/月。这一价格在2011年1月又刷新了纪录，1月份，一居室租金均价在2900元/月，二居室4391元/月，三居室5737元/月。北京房屋租金环比上升数据由2007年的3.5%提高到2008的4.2%；2009年进一步提高至6.5%；到2010年，涨幅开始呈现较大跨度，租金比2009年上涨了近10%。

　　其实，除了房地产政策与宏观经济的因素外，北京住宅租赁价格的季节性增长因素亦在此时与上述推动力重合。

　　每年春节前后，是租赁变动频繁的时节，随着租房人逐渐回到北京，需求集中凸显，快速刺激了成交增高，推高了租金价格。

　　“这种季节性因素是正常的，此外还有就是结构性因素导致北京租金价格普遍出现高增长。”接近住建部的一位分析人士对《中国经济周刊》表示。

　　所谓结构性因素，是指在北京，租金价格在3500元以下的出租房屋“供小于求”，而3500元以上的高档出租房屋则“供大于求”。由于近些年，土地价格不断攀升，房地产开发商更倾向于生产高档住宅产品，忽视中低档住宅的开发。当高档住宅产品转变为投资品进入租赁市场之后，租赁价格自然被抬高。

　　由此，投机和投资需求所导致的高房价影响，也传递至房屋租赁市场。市场本身存在产品结构失衡问题，廉租房建设又尚不足以弥补需求缺口，于是房租的上升背后又被添加了一把火。

　　指导价或难“从命”

　　2月28日，来自北京市住建委的消息称，他们将建立全市统一的房屋租赁信息平台，使租赁双方更透明地了解房源和价格。

　　据悉，北京市住建委针对租赁市场的行业规范和发展，与多家中介机构进行了座谈。会议主要议题是租赁市场管理问题。筹划中的房屋租赁信息平台可以显示真实的房屋数量、租赁价格等信息，但目前具体内容还在研讨之中。

　　其实，这一做法早在2008年便有类似先例。当时，北京为防止房屋租赁市场混乱，制定了“租金指导价格”。当年参加该课题讨论的胡景晖告诉《中国经济周刊》：“在一个小本子上，把北京划分为200多个片区，分别更新数据。”

　　不过，这个被称为“小白本”的册子总是与事实“基本不符”。租房人在市场上根本找不到与“小白本”上价格相匹配的出租房。据称，“小白本”上的指导价格总是低于市场价格15%左右，而且，指导价格更新也总是比实际价格滞后一个月左右。

　　最后，这个“指导价”不了了之。“我们希望政府能够进行有效的管理，但关键问题还是要多增加市场供应，增加公共租赁房。”胡景晖说，计划建立的房屋租赁信息平台如果只是制定和显示指导租金价格，那么效果依旧不大。

山后

九成房产经纪人无执业资格证 业内流行租证上岗

每经记者 叶书利 发自北京

　　今年4月1日起，第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章《房地产经纪管理办法》将落地实施。该办法规定，国家将“对房地产经纪人员实行职业资格制度”，且要求“设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员”。

　　近日，中介内部人士向《每日经济新闻》记者曝料说，由于目前中介经纪从业人员中，九成以上人员皆为无证上岗，新政的压力下，行业资格证突然走俏。

　　《每日经济新闻》记者通过调查发现，一些中介公司则干脆干起了中介行业资格证出租的业务。全国通用的经纪人证，一年的租金大约在12000元~15000元，而只适用于北京地区的经纪人证与经纪人协理证，一年的租金大约在1300元~2000元。

　　行业现状：九成以上人员无证

　　去年10月27日，住建部联合国家发改委、人社部出台了房地产中介行业的首部规范性部门规章 《房地产经纪管理办法》，并将于4月1日起执行。

　　而业内人士自曝内幕称，目前不到一成房地产中介从业人员拥有行业资格证。(注：这里所说的“行业资格证”，主要包括三种：全国通用的经纪人证、某个地区的经纪人证和某个地区的经纪人协理证)。

　　对于该行业持证上岗比例如此之低的原因，这位业内人士将其主要归结为两点。首先，中介经纪行业从业人员流动性大，从业人员报考行业资格证书的意愿不强；其次，目前资格证报考条件设置与行业发展现状脱节，也阻碍了资格证的普及。

　　上述业内人士解释说，新规实施后，一家门店至少需要4个以上行业资格证，以北京为例，中介门店大致在6000个，即将产生2.4万个行业资格证的需求量。

　　行业潜规则：租证风行

　　记者调查发现，在利益的驱动下，中介行业催生了一个独立的租证业。他们从个人供应方租用行业资格证，再将其转租给需求方，中间赚取差价，类似于中介行业的“二房东”。

　　据记者了解，一王姓先生因欲注册成立一家中介经纪公司，目前急于在市场上租用4张经纪人证。而一高姓先生则告诉本报记者，他手中持有一份全国经纪人证，去年被租给一家中介公司使用，但租期到期了。如需租用，他可以马上将他的全国经纪人证挂靠到新租用者的公司旗下。“价格方面，最低一年租金为14000元，租期可以一年，也可以两三年。”

　　《每日经济新闻》记者以需求者身份与一位韩先生取得联系。对方介绍说，自己手上有三种行业资格证，且数量不小，是从散户手上租用过来的。同一种资格证价格有所不同，如全国经纪人证，一年的租金在12000元~15000元。对此，他解释说，如果租用方为信誉好的中介公司或知名中介公司的从业人员，风险相对较小，价格就便宜一些，而如果租用方为非知名中介或不知名中介从业人员，风险较大，价格就相应更高。

　　对于中介行业资格证出租一事，中介内部人士对此无奈地说，这已是这个行业公开的秘密。由于租证风行，导致大量行业资格证的实际使用者与资格证的所有者不符。类似事情已对中介行业的监管带来了极大的挑战。

我Q故我行

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刘书记，租金为什么涨啊，不是限购了吗，和中介有什么关系啊！哈！愚民之论也！