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传说中的学区房,到底有多可怕?很意外!

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发表于 2018-11-5 12:10:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
转自最爱大北京
​来源:米宅北京(ID:izhaiBJ)
作者:一格



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生、活,从来没有容易二字。

90后叹息高房价让人不得不选择租房度日,70、80后持房一族因为没有好学区而忧愁。

比如笔者,06年在丰台定居,孩子就读小学,小区万事皆是星级品质,唯有学区是坑。

在东西海的家长看来,这简直不是一个合格的家长!只顾自己“享受”了生活,却耽误了孩子的教育。

在丰台,在通州,在大兴,在昌平等区,有很多很多的家长,一方面不满于孩子就读学校的教育,对东西海学区房十分向往。

另一方面又习惯于自己居住的小区和环境,觉得置换太过麻烦;同时对东西海的房产价格和政策不了解,思维定式中认为这些一二类的学区房动辄十多万天价,不是普通人可以考虑的。

担心东西海学区房太贵,担心无法适应老破小的居住环境,担心牛校不好进,担心学区房的政策会经常变........

各种担心,阻止了换房的步伐。


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其实,在北京调研多个学区房片区之后,我很负责任地告诉大家,“牛校学区房,并不像大家想象的那么遥不可及。”

先给大家看几个二环里的学区房:

1.png

三百多万即可上车二环以里小两居学区房,还可满足自住功能。意不意外?惊不惊喜?以上四个房源只是随机选出的一些上车房。

当然,这几个房源对应的并非最顶级的牛校,但东西城的教育质量均衡,东西城二类学校的教学质量也远非郊区可比。

图二,板厂南里房源对应的板厂小学,就是曾经美国第一夫人来京参观考察过的学校。


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近期,我们调研了东西海不同片区的各类学区房,发现就学区房价格来说,东西城和海淀是有分化的。

牛校集中的西城区、东城区的学区房3.17新政以来,每平单价降幅达2-3万之多,可谓是每套房都有100万左右的跌幅。

现在的价格:

上车房1居40平米左右,300-400万左右;
2居50-60平米左右,400-600万左右,
单价每平8-10万左右,可以选的房源很多。

是不是觉得价格并没有想象中那样高不可攀,而且老公房普遍面积偏小,总价往往可控。

当然,对居住品质就不能抱有太高期望值了。

以下是我们调研的部分西城房源:

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板厂南里小区,1980年旧房,对应板厂小学学区,东城区区重点。

该小区位于东二环内,现在2居户型52平米480万,3居户型70-80平米630万左右。与3.17之前相比,每平米降价2-3万左右。

该片区里的还有夕照寺西里、夕照寺中街、光明中街等等小区,价格基本与该小区持平。

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四平园小区,1996年旧房,西城陶然亭小学学区房,直升北师大附中。

该小区2居户型60-70平米,630万左右,比3.17之前下降100万左右,单价下降2万左右/平。

我们还调研了西城月坛片区的木樨地北里小区、汽北小区,都是50年代的老旧房子,2居户型590万,62平,单价9万多,比317之前,下降了2万多。

东西城教育均衡是最大的亮点,所以在东西城上车的购房者很多,多是直奔学区而来。

我们调研时发现,老破小的单价和成交量很活跃,次新大户型的成交价格和成交量就很平淡了。

海淀情况则略有差异。海淀学区房与东西城相比,呈现出了明显的不同。

次新的牛校学区房大户型最抗跌,交易活跃。

从新政到现在,经历了几次大大小小的调整,加之海淀多校划片的政策影响,并没有出现明显的价值波动。与3.17前相比,部分优质楼盘还出现的小幅上扬。

而老破小的上车房从新政以来降价明显,与3.17之前相比,降幅达2-3万之多,急于脱手的价格更是降了3-4万。
4.png   △红色的矮楼是翠微4号院,后面的高楼是颐源居

翠微4号院,翠微小学学区房,1990年老房,主打50-80平米的2居和3居,总价在450万--600万之间。房价与3.17之前降幅2-3万,最近有急于出手的房源单价在7.7万左右。

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△摄于龙湖唐宁ONE门口

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龙湖唐宁ONE,2011年次新房,中关村二小华清校区学区房,2居户型1200万,3居户型2500万,4居户型5居户型在4000万左右,目前单价每平13.9万。

觉得很贵?但是它确实最抗跌的,与去年3.17新政前的11.8万相比,经历一年半的市场调整,价格没跌却涨了2万多。            

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颐源居,2001年次新房,翠微小学学区房,小户型50平米左右,总价550万左右,2居和3居户型80-140平米,总价700-1300万之间。

颐源居的价格自3.17以来没有明显的涨跌,与年初相比,大概涨了5000/平。

为什么出现这种情况,主要在于东西城的教育比较均衡,即使教改和划片,对学区房的价值也没有太大影响,而且东西城的次新优质房源十分稀缺,即使有也多是天价,绝大部分以老公房为主,老破小才是大家普遍能承受的交易主力,也不必承担太大的教改风险。

而海淀由于片区大,学校资源不均衡,一旦教改和划片,对学区房价值会影响较大,加上次新优质房源要多很多,对于很多追求居住品质的家长来说,愿意花更高的价格去购买品质更优的学区房,即使将来学区价值受到划片影响,但居住品质至少还是能保留的。

因此,相比之下,海淀的老破小远没有东西城的更抗跌


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那么,为什么说现在是置换东西海的合适时机?

首先16年年底和17年年初,在市场疯涨的形势下,所有学区房都在不理性疯狂上涨,有的涨幅已超过了自身的价值。

经过一年半的市场调节之后,各类学区房终于回归了自己本来的价值,比如海淀老破小持续下跌,优质次新却持续坚挺,甚至比年初还有所上涨。这个时候的价格才是得到市场公认的理性价格,选择现在出手,不会为不理性的泡沫涨幅买单。

第二,经过普跌之后,小面积老公房的总价已经不高,从三百多万到六七百万,各个区间都有货值,对大多数置换家庭来说都能承受,可以从容挑选自己能接受的房源。

第三,目前市场平稳,正是置换的时机。

第四,由于小学生每年五月份采集入学资料,每年的三四月份,都是学区房成交量和价格的一个小高峰,而年前由于市场冷淡,观望者多,经常有低价笋盘出现,所以对于购买学区房来说,年前往往是一个值得把握的时机。


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那么最后,到底要不要购买或置换学区房?

是否购买学区房,归根到底还是个人的选择,有的人相信学区无用论,一切靠孩子自身的努力;有的人不愿舍弃目前舒适的居住环境,置换到狭小破旧的老公房。这些都是无可厚非的,没有必要拿孩子来绑架自身的选择权。

还是那句话,名校出来的不一定都是优秀学生,普通学校也一样成才。

但是,对于确实认可名校的作用,希望加上名校的砝码来提高孩子成长机率的家长,我们也同样支持他们的选择权。只要想清楚了,确定要为了孩子购买或置换学区房,那就尽快行动,不必思前想后拖泥带水。

最后提出几点置换的建议。

1.先买再卖还是先卖再买?

原则上肯定是先卖再买更安全,但在行动上应该同步进行,将自家房源挂出的同时,就抓紧时间开始看房。

但事情的进展往往不能受你控制。如果自家房源还未卖出,就遇到了十分满意的房源,急于拿下,那就要评估自己房子的市场情况,如果看房客户不断,适当降价就能出手,则可以先下定金。如果市场反应冷淡,就需要慎重了。

2.买东西城还是海淀?

东西城的次新品质楼盘不是普通老百姓能够承受的,追求教育质量稳定,不想拼娃让孩子太累,资金实力不算太充裕的还是选择东西城的老公房。

希望教育与居住氛围兼得的可以选择海淀,当然也需要手里有充足的预算,同时,有志于从小就拼娃择校的,海淀也是不二的选择。

另一方面,东西城的老公房由于年限问题,普遍贷款年限少甚至不能贷款,这都是在购房之前要考虑到的。

3.如果希望孩子上直升名校,更要提前着手准备,因为孩子小学一年级入学,才可以享受直升待遇。转学的孩子不能参与直升。

4.买房前务必去查询片区所属的幼儿园、小学、初中的划片情况;了解学位是否被占用过,落户年限要求等等;户口是否已经迁出,以后能否迁出等,避免以后不必要的麻烦。

最后,对于有些家长一直担心的教改会不会导致最终吃大锅饭的问题。我想说,任何资源的分配都是不均衡的,就像财富永远两极分化,教育资源也是一样。教育均衡是一个目标,但基于种种现实原因,很可能永远无法实现。

所以,如果你看重孩子的教育,只需要把握好当下即可

发表于 2018-11-7 09:07:47 | 显示全部楼层
沙发沙发。只能奋斗
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